ノンバンク系の不動産担保ローン比較 in 名古屋

不動産担保ローンでかしこく資金繰りしたい名古屋人のための百科事典

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名古屋で不動産担保ローンを利用する危険性・注意点を解説

名古屋で不動産担保ローンを利用する際はいくつか注意すべき点があります。

不動産担保ローンの利用を検討している場合は、ここでその注意点をしっかりと確認しましょう。

名古屋で不動産担保ローンを利用する際に気をつけたいポイント

●繰り上げ返済のリスクがないかを確認しておく

不動産担保ローンの特性は銀行によってさまざまですが、一般的には低金利で長期間のローンが組め、家計に負担のかからない返済金額を設定できることが多いです。

低金利というのは魅力的ですが、そうなると銀行側の利益があまりないので、長期間組んでもらうことで、銀行側は利息を得ています。

そのため、まとまったお金が入ったからと繰り上げ返済や一括返済をする際に、銀行側で高額な違約金が設定されている場合がありますので、注意が必要です。

低金利で組んだのに短期間で返済されてしまっては銀行側のメリットがないので、短期間返済に対しての違約金を設定しているのですね。

繰り上げ返済を検討されている方は、リスクの有無や内容について確認しておきましょう。

●融資可能額が多くても必要ないなら借りないこと

資産価値の高い担保物件の場合、自分が借り入れたいと思っていた金額よりも高い融資可能額が算出されることがあります。

金額を提示されると、「もしもの時のために借りておこうかな」と考えてしまいがちですが、追加で借りた金額にも利息が加算されますから、長期間の返済でかなり高い利息になってしまいます。

後から一括返済しようと思っても、高い違約金のために解約したくてもできないというケースも。長期間の返済期間を設定されることが多い不動産担保ローンでは、必要な額以上は借り入れないほうが無難です。

●担保物件の価値が下がると追加担保を要求されることも

不動産の価値は、長い年月を経ていくうちに変動していきます。

当初1,500万円だった土地が30年後には800万円になってしまう、なんてことも珍しくありません。

当初の資産価値で算出した金額よりも、不動産の資産価値が低くなってしまった場合には、追加の担保を請求される場合があるので注意してください。

追加担保がない場合は、保証人を追加で立てるか、一定のローンを繰り上げ返済しなければならないなどのリスクがあります。

資産価値の変動を視野に入れた上でのローンを組むことがとても重要です。

●税金を滞納しているとローンが組めないことも

住宅ローンでは税金を滞納しているとローンが組めないことがほとんどですが、不動産担保ローンにおいても同様で、税金を滞納しているとローンの審査にほぼ通らないと思っておいて間違いありません。

税金は会社員の場合、住民税などを会社で計算して給与から引き落とした上で残金を振り込んでくれますが、自営業者などは自分で納めなければならないので、払い忘れていることも多いようです。

ローンを組む前にすべて納めることで審査に通ることも多いですが、あまりに滞納金額が大きいと審査に影響してしまうこともあるようですので、税金を滞納している人は早めにすべて納めてしまいましょう。

●ある程度まとまった金額の諸費用がかかる

不動産担保ローンでは、住宅ローン同様にいろいろな手数料がかかります。

手数料の金額や内訳は金融機関によって異なりますが、代表的なものとしては「不動産登記費用」、「不動産鑑定費用」、「保証委託手数料」をはじめ、賃借契約書に貼るための印紙代などです。

ほかにも振込手数料など、すべて合わせるとある程度まとまった金額が必要になります。

不動産担保ローンは金利が安い点が大きなメリットですが、金利とこれらの各種手数料を計算した場合、無担保ローンのほうがトータルの出費が少なくなることもあるかもしれません。

安易に利息だけにとらわれず、必要となるお金をすべて計算した上で、不動産担保ローンの利用を検討することをおすすめします。

不動産担保ローンを利用するときは火災保険を忘れずに

不動産担保ローンを利用する際に見落としてしまいがちなことが、「火災保険」に加入することです。

土地を担保にする場合は火災保険に加入する必要はありませんが、建物を担保にする場合、火災保険に入っていなければ、不動産担保ローンを利用できない可能性もあります。

火災保険に入らなければならない理由は、担保となっている建物が火災の被害に遭ってしまった場合に、資産価値が大幅に低減してしまうため。金融機関は、担保となる不動産の価値を検討したうえで、それに見合った金額を融資してくれます。

そして、万が一返済できなくなった場合に不動産を売却した金額を返済に充てるため、火災被害に遭った建物は担保としての価値を失ってしまうからです。

金融機関によっては質権の設定をする

火災保険に加入する理由は、担保となる不動産の価値を維持することにありますが、金融機関によっては火災保険金の請求権に「質権」の設定を行う場合もあります。

保険金請求権に対する質権の設定とは、不動産が火災被害に遭った場合、債権者に保険金が支払われる権利を設定するということです。

質権の設定の効力

質権が設定されると、火災保険証書の権利を持つのは金融機関となり、住宅の所有者に保険金が支払われることはなくなります。

金融機関が受け取った保険金は、不動産を担保としたローンの返済に充てられるため、金融機関にとっては回収不能となるリスクの軽減に繋がることです。

債務者に保険金が支払われる場合も

ただし、住宅の一部だけが焼失した場合などは、不動産の所有者に保険金が支払われることもあります。

これは、質権を設定している金融機関が判断することで、保険金を使って住宅の修繕を行えば担保の資産価値が保たれると判断された場合のことです。

債権者が複数いた場合の質権の設定

債権者が複数いた場合は、複数の質権が設定される場合もあります。ただし、火災保険を使わなくてはいけなくなった場合は、質権の設定をした債権者に対して、平等に保険金が支払われるわけではありません。

質権には優先順位があり、その優先順位は「確定日付」によって決められます。火災が発生した場合、保険会社は優先順位の早い金融機関から順番に、保険金を支払っていくことになるのです。

また、確定日付を取るために必要となる手数料700円が、債務者負担だった場合は、予め融資金額から差し引かれることが多くなっています。

確定日付とは

確定日付とは、火災保険の質権設定手続きが完了した後、公証人役場で取るものです。保険会社から火災保険の質権設定が承認された後、「質権設定承認請求書」が火災保険証券に添付されます。

その質権設定承認請求書に、公証人役場による確定日付が捺されると、法的に質権設定が認められたことになり、確定日付を取った順番が保険金受取の優先順位となります。

火災保険の保険料は?

火災保険の種類も様々なものが用意されており、その補償内容によって金額も大きく異なってきます。ですが、火災保険の保険料は、不動産担保ローンを利用する際の「コスト」として考えて置かなければいけません。

最近では、火災のみを補償するシンプルな火災保険もありますが、その場合は保険料もかなり低く抑えられます。名古屋の100平米木造住宅の場合で、補償内容ごとの保険料の目安を下の表にまとめたので参考にしてください。

保険料の目安 補償内容
火災 破裂・爆発 風災・落雷 盗難 地震
約4,500円/年 × × ×
30,000~57,000円/年
56,000~100,000円/年

保険料が高くなるポイントとしては、地震保険です。 地震保険をつけると保険料は跳ね上がりますが、不動産を担保にしている以上、万が一に備えて地震保険もつけておくと安心でしょう。

不動産担保ローンを利用する前に知っておきたい総量規制の基本知識と注意点

お金を借りる際には、総量規制というものがあって、年収による借入上限額が決められています。

総量規制は借り手を保護する貸金業法の規定

総量規制とは、消費者金融やカード会社への支払が困難となって、自己破産をする人が急増するなどの問題を受けて導入されたものです。

返せなくなるほどのお金を貸し付けないように、貸金業者を規制する法律である貸金業法に規定されています。

具体的には、貸金業法第13条の2(過剰貸付け等の禁止)によって、貸金業者全社合計で当該個人顧客の年収の1/3までしか貸し付けてはいけないとされています。

また、貸金業者は、少なくとも信用情報機関に登録されている情報を照会し、1/3を超えないようにしなければなりません。

したがって、貸金業者から年収の1/3を超えるお金を借りることは原則として無理です。

年収の確認方法は2通りある

貸金業者が年収の1/3かどうかを判断するためには、顧客の年収を知っていなければなりません。

年収の確認方法は2通りです。

  1. 年収を証明する書類貸金業法第13条第3項の規定により、1業者から合計50万円を超える借入をするとき、または各社合計で100万円を超えて借入をするときに求められます。年収を確認する書類には、源泉徴収票・支払調書・給与支払明細書・確定申告書・納税証明書・年金証書などがあります。
  2. 自己申告…上記に該当しない場合は自己申告です。

借り手に有利な貸付などは許されている

総量規制が個人の借り手を保護する規定であることから、借り手に有利となる貸付までが規制されるわけではありません。

代表的なものがおまとめローンです。

貸金業法施行規則第10条の23により、個人顧客の利益の保護に支障を生ずることがない契約等として、総量規制の例外となっています。

また、そもそも高額商品の購入が前提となる住宅ローンや自動車ローンは、貸金業法施行規則第10条の21第1項第1号と第3号により適用除外です。

不動産担保ローンと総量規制の関係とは

不動産担保ローンは、無担保のキャッシングなどと異なり、返済が困難になった場合でも担保を差し出すことで解決できます。

したがって、担保という資産の裏付けによる返済能力を超えない場合は、貸金業法施行規則第10条の21第1項第6号によって総量規制の適用除外です。

この場合は、担保物件の価格の範囲内での契約となります。

居宅などを担保にすると適用除外にならない

不動産担保ローンであっても、居宅などを担保にした場合には総量規制の適用除外とはなりません。

なぜなら、担保となった居宅を差し出すことは生活の拠点を失うことを意味します。

このような不利益を生むローンは総量規制にかかります。

したがって、不動産担保ローンで総量規制の適用除外を受けるには、自分が住んでいない物件を担保にする必要があります。

ただし、返済に苦慮することにならないためには、適用除外であってもできるだけ借りる金額を抑えることが重要です。

総量規制があるのは貸金業者だけ

不動産担保ローンと総量規制を考えるとき、ひとつ忘れてはならないことがあります。

それは、前述したように総量規制が貸金業法の規定である点です。法律でいう貸金業とは、世間で考えている貸金業と必ずしも一致しません。つまり、お金を貸し付ける商売をしていたとしても、貸金業とは呼べない業種があるのです。

貸金業に分類されて貸金業法の規制を受けるのは、消費者金融やノンバンクと呼ばれる事業融資業者、クレジットカード会社などです。銀行や信用金庫などの「金融機関」は貸金業法ではなく、それぞれ銀行法や信用金庫法といった個別の法律によって規定されています。そのため、貸金業法の適用はなく、総量規制にも関係ありません。ただし、審査により結果的に借りられる金額が年収の1/3以下になることはあり得ます。

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